Ao longo das últimas duas décadas o mercado imobiliário vem experimentando conjunto de modificações e alternando práticas inovadoras, cabendo destacar nessa dinâmica evolutiva os incontestáveis benefícios agregados a gestão dos processos provenientes da segregação entre as Sociedades Incorporadoras, Construtoras e Investidoras.
A efetividade de tal separação está vinculada a mitigação dos riscos inerentes a cada uma dessas atividades, estabelecendo formas independentes de atuação e administração isolada.
Historicamente, cabe observar que a utilização desse mecanismo para fins específico do segmento imobiliário surgiu no Brasil após a falência da ENCOL, cujo erário deixou diversos empreendimentos em fases bastante distintas de execução, eclodindo situações muitas vezes de complexa solução por demandar interesses múltiplos vinculados a diversos “stakeholders”, representados pelo conjunto de adquirentes dos imóveis/mutuários finais, fornecedores, agentes e Instituições Financeiros, entre outros.
Anteriormente ao advento da segregação dessas atividades em sociedades específicas, todos os empreendimentos eram administrados sob um processo único, aspecto que dificultava enormemente a administração e obtenção de informações gerenciais confiáveis, gerando uma falta parcial ou total do conhecimento e mensuração de seus reflexos, principalmente nos aspectos econômico e financeiro, bem como a influência destes na manutenção e evolução dos negócios das empresas.
Faz-se importante frisar que na prática, a segregação das atividades que compõem a cadeia imobiliária ainda não é adotada uniformemente por todos os incorporadores e construtores atuantes em nosso mercado imobiliário, salientando que muitas vezes por não terem observados o rol de benefícios que pode proporcionar.
No modelo de segregação, o caminho principal está concentrado em um negócio central (empresa investidora) que busca as vinculações em direção as diversas sociedades incorporadoras que representam cada um de seus empreendimentos e que, por seu lado, contratam seus construtores.
Deste modo, cabe a cada estrutura incorporadora a responsabilidade pela correta aplicação dos recursos nas obras sob sua gestão, visando a geração de margens de contribuição positiva, recursos estes que devem remunerar os valores originalmente aportados pelas sociedades investidoras, e cujo retorno obrigatoriamente se dá somente quando se tornarem independentes da finalização da obra.
Assim, seria possível afirmar que esse modelo baseado em estudos de investimentos, estaria mais adequado para o uso no mercado imobiliário em relação ao anteriormente utilizado no passado, cujos valores eram unificados na contabilidade de uma única pessoa.
Outra questão que merece consideração, é que por meio da segregação das obras em sociedades apartadas, consegue-se apropriar suas informações operacionais, possibilitando, dessa forma, a utilização de uma enorme gama de métodos de aferição de produtividade quanto a execução das tarefas de forma isolada ou conjunta, agregando assim, a adoção de metas aos empreendimentos e aos seus conjuntos (portfólio).
A utilização destes procedimentos, quando adequadamente praticados, viabilizam um completo estudo dos padrões econômico e financeiro existentes em cada obra, criando as condições propícias a administração dos resultados individuais e globais, visando o alcance dos rumos previstos (metas originais) nos negócios e exigidos pelo grupo composto por todos aqueles que acreditaram nos projetos, sejam eles, investidores internos ou externos.
Diante do exposto, pode-se afirmar que a correta administração desses procedimentos de segregação possibilitaria a obtenção de uma visão sistêmica de todo o negócio, pois, a detecção das alterações nos resultados entre aquele proveniente da execução e a meta prevista, abriria espaço para as adequações pontuais ao processo, em um ou mais fatores que compõe seu planejamento, de forma que seja possível voltar aos padrões contidos no projeto original.
Essa visão sistêmica, pode chegar, inclusive, a níveis de detalhamento muitas vezes proveniente dos inter-relacionamentos entre essas sociedades apartadas.
Esse processo quando inserido em um modulo complexo, pode gerar ainda uma típica estrutura similar à de um portfólio de investimentos, que tem por premissas a relação recíproca entre os fluxos de caixas, já desvinculados das necessidades das obras, culminando em um quadro ideal de origens e aplicações de recursos, evitando alavancagens indevidas e tendendo a resultar em uma maximização dos resultados referentes ao conjunto financeiro destes investimentos.
Por fim, seguindo pequenas regras básicas apontadas acima, seria possível concluir que, um produto imobiliário bem estruturado poderia gerar entre todos os seus “stakehoulders” um sentimento de satisfação plena quanto aos resultados de sua execução, independentemente do interesse e papel que tiveram no respectivo negócio.
SILVIO AUGUSTO CASEMIRO DA ROCHA
Especialista no setor imobiliário, consultor parceiro da Ge.company. Formação Acadêmica: Bacharel em Administração de Empresas pela Universidade de Taubaté -UNITAU; Especialização em Administração Financeira e Auditoria pela INPG/UNITAU; Curso de Análise de Projetos pelo IBRE/FGV; MBA Executivo em Gestão Empresarial pelo Instituto Nacional de Pós-Graduação -INPG; Especialização em Negócios Imobiliários pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP; e, Extensão em Temas Atuais do Direito Imobiliário, também pela FAAP.
